Colliers a CMS: Kompas investičního trhu s nemovitostmi

V prvním čtvrtletí roku 2017 dosáhla podle předběžných údajů výše investic v zemích CEE-6 úrovně 2,3 mld. eur, což ve srovnání s prvním čtvrtletím roku 2016 představuje nárůst o 41 %. Začátek roku se tedy v regionu vydařil. Z tohoto celkového objemu mířilo v prvním čtvrtletí 62 % všech investic, 1,426 mld. eur, do České republiky.

„Zvyšující se vyspělost regionu CEE může pomoci čelit vlivům specifických rizik ovlivňujících vývoj v západní Evropě, například brexitu a jeho dozvuků, která mohou provázet zbytek roku 2017. Plný rozsah dopadů brexitu není dosud zřejmý a některé mohou být pro střední a východní Evropu i pozitivní,“ konstatuje Mark Robinson, senior specialista výzkumu Colliers International pro region střední a východní Evropy.

„Po úspěšném roce 2016 zažila Česká republika velmi optimistické první čtvrtletí, když v rámci regionu získala přes 60 % celkových nemovitostních investic. Výkonnost trhu v krátkodobém až střednědobém horizontu může být ovlivněna skutečností, že ČNB upustila od režimu devizových intervencí ve vztahu k české koruně,“ uvádí Lukáš Hejduk, vedoucí real estate praxe CMS pro Českou a Slovenskou republiku. „Slovenský trh nadále funguje na zdravé a stabilní úrovni a slibuje příležitosti pro nové projekty.“

Studie rovněž zjistila, že v roce 2016 se ve srovnání s předchozími obdobími tohoto cyklu výrazně proměnil původ investic proudících do oblasti CEE. Přítok investic z Jižní Ameriky, Asie a domácích zdrojů či zemí CEE je aktuálně silnější než ze států G10. Předběžné výsledky za první čtvrtletí 2017 naznačují pokračující vysokou investiční aktivitu v Maďarsku a České republice a vstup thajských investorů do Maďarska a Polska.

Tento vývoj potvrzuje trend, který byl pro trhy CEE typický v období 2011 až 2016, kdy došlo k nárůstu domácích i přeshraničních toků v rámci regionu, konkrétně ze 1,1 mld. eur v roce 2011 na 2,6 mld. eur v roce 2016, což je zřejmou známkou vyspělosti v regionu. Největšími původci i příjemci přeshraničních investičních toků v regionu byly mezi roky 2011 a 2016 Slovensko a Česká republika. V případě Maďarska pak byl za poslední období zaznamenán největší nárůst domácích toků.

„Čím dále se za rok 1989 v čase dostáváme, tím rozvinutější jsou trhy střední a východní Evropy a tím méně jsme odkázáni na investory mimo region. To lze pozorovat nejen v sektoru nemovitostí, ale na celém trhu fúzí a akvizic,“ popisuje Wojciech Koczara, partner v CMS. „Na trzích CEE se zároveň začíná ve větším měřítku uplatňovat pojištění transakčních rizik, což je dalším důkazem rostoucí vyspělosti regionu, ale i vyšší sofistikovanosti strukturování velkých nemovitostních transakcí.“    

Co se týče trendů pro rok 2017 v oblasti CEE, očekávaná je zvýšená návratnost vlivem nižších výnosů v Budapešti a Bukurešti (ve všech třech segmentech realitního trhu, tedy u kancelářských, maloobchodních i průmyslových nemovitostí) a v Praze (v případě kancelářských a průmyslových nemovitostí), zatímco v Bratislavě (ve všech sektorech), Varšavě (u průmyslových a maloobchodních nemovitostí) a Sofii (u kancelářských a průmyslových nemovitostí) je předpokládaná obdobná tržní situace.

Z pohledu na jednotlivé segmenty realitního lze konstatovat, že podíl kancelářských nemovitostí na celkových investicích zůstal víceméně stabilní zhruba na úrovni 40 % (v roce 2016 39 %), ačkoliv absolutní hodnota transakcí pochopitelně vzrostla. Nejpůsobivějšího nárůstu v uplynulém roce dosáhly Česká republika (1,7 mld. eur v roce 2016 oproti 556 mil. eur v roce 2015) a Maďarsko (939 mil. eur oproti 291 mil. eur).

Výnosy z kancelářských nemovitostí jakožto nejlikvidnější kategorie investičních aktiv v tomto cyklu zaznamenaly kompresi, stejně jako míra financování. S ohledem na investiční poptávku a dynamiku růstu nájmů přitom autoři studie vidí možný prostor pro další kompresi výnosů v nejatraktivnějších částech Prahy, Budapešti a Bukurešti.

Maloobchodní nemovitosti v CEE byly zřetelným příkladem upevňování dynamiky nájmů, zejména proto, že ze všech segmentů realitního trhu mají nejpřímější pozitivní vazbu na růst zákaznické poptávky a mezd. Větší objem peněžních prostředků na straně zaměstnaných spotřebitelů, včetně těch těžících z výrazného růstu minimálních mezd v Maďarsku (30 % v uplynulých dvou letech), Rumunsku (16 %) a České republice (11 % v roce 2017), bude znamenat vyšší ochotu utrácet jak za zboží základní potřeby, tak i zbytné spotřební zboží. Zejména v České republice lze po ukončení kurzových intervencí ČNB, k němuž došlo začátkem dubna, očekávat nárůst kupní síly českých spotřebitelů.

V CEE nicméně prožívá bouřlivý růst také sektor průmyslových nemovitostí a úspěšný začátek roku 2017 se již projevuje i na oficiálních hospodářských ukazatelích. Hlavním makroekonomickým rizikem ve výrobě i logistice budou v krátkodobém výhledu tlaky na mzdu. Údaje ze čtvrtletního průzkumu Evropské komise věnovaného náladě mezi účastníky trhu v této souvislosti ukazují, že nedostatek pracovních sil vnímá jako překážku navyšování výroby 33 % českých a 22 % slovenských společností. Nejvyššího výsledku v regionu však dosáhlo Maďarsko s více než 75 %.

Zdroj: Colliers International