Colliers: Realitní trh v roce 2014

Klíčové závěry pro investiční trh

Rok 2014 byl z hlediska investic do komerčních nemovitostí druhým nejúspěšnějším rokem od začátku celosvětové hospodářské krize. Téměř 60 % objemů investic bylo vedeno českými a americkými investory a své první významné transakce provedly i nové skupiny z Ruska a Slovenska. Objem transakcí v meziročním srovnání vzrostl o 77 % a počet uzavřených transakcí se zvýšil z 28 na 41. Ve druhé polovině roku došlo k téměř dvojnásobnému objemu transakcí v porovnání s prvním pololetím: 1,29 miliardy € vs. 0,68 miliardy €. Průmyslový sektor dominoval roku 2014 s 38% podílem na celkovém objemu transakcí, což představuje 744 milionů eur v absolutním vyjádření. To se ukázalo jako výjimečná situace, protože kancelářské a maloobchodní prostory bývají obvykle nejvyhledávanějšími. Jednou z největších transakcí v průmyslovém sektoru byla koupě logistického portfolia dvou fondů spravovaných společnostmi Tristan Capital Partners a VGP společností P3 za 523 milionů €. Na druhém místě v hledáčku investorů byly kanceláře s transakcemi ve výši 516 milionů €, což představuje 26% podíl na celkovém ročním objemu investic. V roce 2013 zaujímaly investice do kanceláří 62% podíl, tedy 690 milionů e. Maloobchodní sektor v roce 2014 evidoval obchody ve výši 324 milionů €, což znamená 17% podíl.

Společnost Colliers předpokládá, že trend silné aktivity bude pokračovat i v roce 2015 s tím, že trh má potenciál překročit hranici dvou miliard eur. „Poslední dva roky se ukázaly jako velmi úspěšné a my předpovídáme pokračující úspěch i pro rok 2015,“ řekl Chris Sheils, ředitel investičního oddělení, Colliers International v České republice.

Roku 2015 má podle předpokladů společnosti Colliers dominovat prodej hlavních průmyslových portfolií a nákupních center. Kancelářský sektor by měl i nadále zaujímat podobné absolutní objemy transakcí. Očekává se také návrat investorských skupin, které nebyly aktivní od hospodářské krize, a stejně tak i zvýšená dostupnost levného dluhového financování, které pomáhá řídit objemy investic.

Pražský kancelářský trh ve 4. čtvrtletí 2014

Celková plocha moderních kancelářských prostor překročila na konci roku 2014 hranici 3 milionů m2. Z hlediska výstavby byly nejaktivnější čtvrté a druhé čtvrtletí, které významně přispěly k celkovým 148 800 m2 nových kancelářských ploch dodaných na trh v roce 2014, což je nejvyšší objem od roku 2009. Míra neobsazenosti vzrostla ve čtvrtém čtvrtletí na 15,3 %, což představuje 463 300 m2. Na konci roku 2013 to přitom bylo 389 000 m2. „Zvýšení míry neobsazenosti lze přičíst vysokému objemu nově dokončených prostor na konci čtvrtého čtvrtletí,“ řekla Jana Vlková, vedoucí oddělení kancelářských prostor Colliers International v České republice.

Ve čtvrtém čtvrtletí byly dokončeny kancelářské budovy ArtGen (23 800 m2) na Praze 7, City West C1+C2 (24 070 m2) na Praze 5 a Quadrio (16 100 m2) na Praze 1. Colliers předpokládá, že v roce 2016 bude dokončeno 44 000 m2, čímž by se míra neobsazenosti měla snížit.

Hrubá poptávka v roce 2014 dosáhla 332 000 m2, což představuje nejvyšší poptávku za poslední čtyři roky. Objem pronajatých ploch ve čtvrtém čtvrtletí činil 111 500 m2, což znamená růst o jednu pětinu ve srovnání s předchozím čtvrtletím a o 37 % v meziročním srovnání. Nejaktivnější byl IT sektor, který si z celkového objemu pronajatých prostor ukrojil 18 %. Základní nájemné za kancelářské prostory nejvyšší kategorie zůstává relativně stabilní; ve vnitřním městě se mírně snížilo na 14,5 – 17 €/m2/měsíc a ve vnějším městě zůstalo na 13 -14,5 €/m2/měsíc.

Klíčové údaje pražského kancelářského trhu ve 4. čtvrtletí

• Celková nabídka kanceláří v Praze: 3,4 milionu m2
• Celkový objem pronajatých prostor: 111 500 m2
• Míra neobsazenosti: 15,3 %
• Základní nájemné za prostory nejvyšší kategorie: 18,5 – 19,5 €/m2/měsíc

Trh průmyslových nemovitostí ve 4. čtvrtletí 2014

Jak společnost Colliers již dříve předpověděla, rok 2014 se ukázal jako nejsilnější v oblasti nově dokončených prostor od roku 2009. Na trh bylo vloni dodáno celkem 365 000 m2 – což je nárůst o 31 % v meziročním srovnání, v samotném čtvrtém čtvrtletí bylo dokončeno 75 400 m2. Většina těchto nových prostor byla předem pronajata a spekulativní výstavba tak zůstává i nadále omezená.

Průměrná míra neobsazenosti za celou Českou republiku zůstala v blízkosti hranice 8 % (410 200 m2), což představuje jen malou změnu v posledních dvou letech. Praha má nejvyšší absolutní neobsazenost ve výši 135 000 m2, ale míra neobsazenosti zůstává stabilní. Míra neobsazenosti na konci čtvrtého čtvrtletí vzrostla v Moravskoslezském kraji na 9,6 % (36 300m2) a na 11 % (73 700 m2) v Plzeňském kraji.

Na konci roku 2014 bylo ve výstavbě 384 000 m2 nových průmyslových prostor, z nichž 63 % bylo v Praze a 27 % v Plzni. Nové výstavbě také dominují stavby na míru, i když společnost Prologis se rozhodla postavit západně od Prahy 29 900 m2 na spekulativní bázi. Největší sklad, který je v současnosti ve výstavbě, je nové distribuční centrum pro společnost Amazon, které bude mít plochu 133 000 m2. „Velký objem nové výstavby na průmyslovém trhu je jasným ukazatelem důvěry investorů a společností,“ řekl Robert Bocker, vedoucí oddělení průmyslových prostor Colliers International v České republice.

Hrubá poptávka ve čtvrtém čtvrtletí dosáhla 413 800 m2 a byla tažena především nájemci zajištujícími si nové prostory. Roční objem pronajatých prostor tak dosáhl nového rekordu – 1,3 milionu m2. Základní nájemné za prostory nejvyšší kategorie zůstalo stabilní a pohybuje se od 3,6 – 3,8 €/m2/měsíc v Praze do 3,85 – 4,25 €/m2/měsíc v Brně. „Základní výše nájemného prostor nejvyšší kategorie zůstává v posledních dvou letech stabilní na okolních středo- a východoevropských trzích a stejně tak i na trzích západoevropských. Česká republika tedy v tomto ohledu není výjimkou,“ dodává Robert Bocker.

Společnost Colliers předpokládá v blízké budoucnosti nárůst podílu společností ze sektoru e-retialing a tradičního maloobchodu, protože společnosti jako Amazon, Mall.cz nebo Primark si nové sklady pronajaly v poslední době. To vše, spolu s neobvykle velkými předpronájmy podepsanými v roce 2014, bude znamenat, že v roce 2015 dojde k překročení loňského objemu pronajatých prostor a celkový objem moderních průmyslových ploch překročí hranici 5 milionů m2.

Klíčové údaje průmyslového trhu ve 4. čtvrtletí

• Celková nabídka průmyslových prostor v ČR: 4,9 milionu m2
• Celkový objem pronajatých prostor: 413 800 m2
• Míra neobsazenosti: 8 %
• Základní nájemné za prostory nejvyšší kategorie: 3,6 – 4,25 €/m2/měsíc

Zdroj: Colliers International