Cushman & Wakefield předkládá shrnutí rekordního roku 2017 na trhu komerčních nemovitostí ve střední a východní Evropě

Olympia Brno, foto: Christian Hofer

• V roce 2017 všechny země středoevropského („CEE“) regionu vykazovaly podobnou míru meziročního růstu, takže si udržely svoje relativní podíly na celkovém výkonu regionu.

• Česká republika měla při 4,25 % nejnižší míru výnosnosti z celého regionu CEE. Oproti rekordnímu roku 2016 došlo v zemi k mírnému poklesu celkového objemu transakcí z přibližně 3,7 na 3,3 mld. eur (bez započítání hotelových transakcí).

• V roce 2018 se již projevuje vliv transakcí započatých na konci roku 2017, přičemž objem investic v prvním čtvrtletí roku 2018 pravděpodobně převýší 3 mld. eur.

Podle nejnovější analýzy vypracované investičním týmem společnosti Cushman & Wakefield, světové poradenské firmy v oblasti nemovitostí, dosáhly investice ve střední a východní Evropě téměř 13 mld. eur, což představuje zvýšení o 5 %. Ve všech zemích regionu CEE dosahoval růst podobné míry, takže si jednotlivé země udržely svoje podíly na celkovém regionálním objemu. Navzdory pociťovanému politickému riziku rostlo nejrychleji Polsko – meziročně o 9 % ze zhruba 4,6 na 5 mld. eur, což je nejvyšší výsledek zaznamenaný za posledních 10 let.

V roce 2017 dosáhly investice do komerčních nemovitostí v regionu CEE 5 mld. eur v Polsku, téměř 3,3 mld. eur v České republice (po započítání hotelových transakcí 3,5 mld. eur), 1,8 mld. eur v Maďarsku, 1 mld. eur v Rumunsku, 876 mil. eur v Bulharsku a 470 mil. eur na Slovensku. Nejnižší výnosy zaznamenala Česká republika, a to 4,25 % u maloobchodních nemovitostí, 4,6 % u kanceláří a 5,75 % u průmyslových nemovitostí, přičemž se jednalo o značně vysoké investice.

Trhu dominovali zahraniční investoři ze Severní Ameriky, Asie a Jižní Afriky, následovaní kupci z Německa a Rakouska. Svůj tržní podíl zde zvýšil i domácí a regionální kapitál.

 „Nárůst lokálního kapitálu se projevil v celém regionu CEE, nejvýrazněji však pravděpodobně v České republice, kde na něj připadalo více než 37 % objemu investic za rok 2017. Nejvíce investovaly společnosti CPI, Reico a Mint, na Slovensku pak IAD. Podíl domácího kapitálu setrvale roste i na dalších trzích regionu CEE – v Maďarsku jsou aktivní firmy OTP Fund a Diofa. Podíl místního kapitálu vzhledem k velikosti trhu je v Polsku sice nižší, i tam však společnosti jako PZN a PHU opět vstoupily na trh a sázejí na kvalitní kancelářské prostory. Lokální kapitál nadále roste, projevuje se jeho hloubka a vyzrálost – a nyní i překračuje hranice,“ prohlásil Jeff Alson, mezinárodní partner investičního týmu společnosti Cushman & Wakefield pro střední a východní Evropu.

Jak globální, tak lokální investoři oceňují tržní hodnotu nemovitostí v Polsku a byli aktivní ve všech sektorech a kategoriích aktiv včetně nově vznikajícího segmentu nájemních bytových nemovitostí (anglicky též PRS – Private Rented Sector). Trh se rozběhl do dvou trendů, kdy u špičkových nemovitostí je omezená nabídka a vysoká poptávka, ale o aktiva druhé a třetí kategorie je jen vlažný zájem.

V České republice došlo oproti rekordnímu roku 2016 jen k mírnému poklesu. V roce 2017 převládaly transakce týkající se maloobchodních nemovitostí, které tvořily 53 % celkového objemu. To se však v roce 2018 změní. Investoři by se sice rádi věnovali příležitostem v segmentu PRS, nemůžeme však očekávat stejný boom jako v Polsku, jelikož na zdejším trhu není k dispozici dostatek vhodných produktů.

„V posledních 12 měsících se v regionu střední a východní Evropy začaly objevovat transakce typu „přesilovka“, mj. strategické obchody s celými platformami a portfolii, které zásadně mění hru: v jejich důsledku dosáhly objemy v roce 2017 rekordní výše. Nárůst poptávky v celém regionu se pravděpodobně projeví ve vysokém objemu investic v prvním čtvrtletí roku 2018, kdy se dokončí řada transakcí sjednaných v roce 2017,“ řekl James Chapman, mezinárodní partner investičního týmu společnosti Cushman & Wakefield pro střední a východní Evropu.

VÝHLED DO ROKU 2018

„V České republice by se objem transakcí na trhu mohl v roce 2018 mírně snížit. Primárním cílem investorů zůstanou kanceláře, naopak maloobchod oproti roku 2017 ustoupí do pozadí v důsledku zmenšující se nabídky maloobchodních nemovitostí a skutečnosti, že řadu obchodních center momentálně drží dlouhodobí investoři. Očekáváme, že investovat se bude do špičkových velkoplošných kancelářských budov s prodejní cenou přesahující 60 mil. eur. Jen v Praze se nyní počítá s prodeji v hodnotě cca 1 mld. eur. Logistický sektor bude těžit z poptávky investorů a nedostatku jiných nemovitostí,“ uvedl Jeff Alson, mezinárodní partner investičního týmu společnosti Cushman & Wakefield pro střední a východní Evropu.

Celkově se očekává, že rok 2018 bude pro trh investic do nemovitostí opět dobrým rokem, kdy silnou investiční poptávku potáhnou dobré ekonomické vyhlídky, příliv nového kapitálu z mimoevropských zemí, oživení na straně některých dosud méně aktivních kupců a zvýšený zájem o alternativní kategorie nemovitostí (např. PRS či ubytování studentů) a hotely.

Kvůli nízké míře neobsazenosti a omezené nabídce nových prostor v regionu se letos na trh vrátí velká evropská jména se zájmem o kancelářské nemovitosti. Očekáváme příliv nového kapitálu z USA, Kanady, Jižní Afriky a Evropy.

Trh střední a východní Evropy se bude nadále konsolidovat v důsledku řady obchodů s celými platformami a portfolii. Výnosy z nejlepších nemovitostí budou stále pod tlakem kvůli značné investiční poptávce a omezené nabídce nemovitostí zejména nejvyšší kategorie. Očekáváme další růst čistého efektivního nájemného a snižování výnosů v segmentech kancelářských a logistických nemovitostí.

Významný nárůst spotřebitelské útraty bude vytvářet příležitosti k tvorbě hodnoty, což povede k diferenciaci výnosů v maloobchodním segmentu.

„V prvním čtvrtletí roku 2018 investice pravděpodobně překročí 3 mld. eur v důsledku obchodů dojednaných ke konci roku 2017,“ poznamenal James Chapman, mezinárodní partner investičního týmu společnosti Cushman & Wakefield pro střední a východní Evropu.

Největší transakce v regionu za rok 2017:

• Koupě skladového portfolia společnosti Logicor skupinou CIC, která byla také v roce 2017 největší průmyslovou transakcí v Polsku (Cushman & Wakefield jako poradce kupujícího)

• Koupě nákupního centra Magnolia Park ve Vratislavi firmou Union Investment za cca 380 mil. eur – největší maloobchodní transakce v Polsku v roce 2017 (Cushman & Wakefield jako poradce kupujícího)

• Prodej obchodního centra Olympia Brno společnosti Deutsche EuroShop AG – největší transakce v České republice

• Prodej portfolia nákupních parků společností IKEA (Cushman & Wakefield jako poradce kupujícího)

• Koupě portfolia outletových prodejen Fashion House firmou RREEF (Cushman & Wakefield jako poradce kupujícího)

• Koupě nákupního centra Galeria Słoneczna ve městě Radom společností Reico za zhruba 160 mil. eur – druhá největší maloobchodní transakce v Polsku v roce 2017, týkající se jedné nemovitosti (Cushman & Wakefield jako poradce kupujícího)

• Koupě většinového podílu ve firmě Griffin Premium Real Estate společností Globalworth

• Prodej portfolia 11 maloobchodních nemovitostí v České republice, Polsku, Rumunsku a Maďarsku společností CBRE Global Investors za zhruba 650 mil. eur (Cushman & Wakefield jako poradce prodávajícího)

Ilustrační foto: Magnolia Park Poland