CZGBC: Certifikace LEED v ČR

Certifikace – cesta ke konkurenční výhodě

Proč jsou certifikované projekty tak úspěšné? Existuje nějaká zvláštní přidaná hodnota, která by ospravedlňovala vyšší cenu, kterou investoři za certifikované projekty platí, ať už při jejich vzniku, nebo při pozdějším prodeji?

Existují data o lepším prostředí, o nižší energetické náročnosti, o vyšší produktivitě práce i o lepší pronajímatelnosti prostor v certifikovaných budovách. Nic z toho však samo o sobě zřejmě není natolik silným argumentem, který by vysvětloval ochotu investorů platit prémii navíc. Vysvětlení je třeba hledat vcelkovém posunu kvality budov, jehož nástupu jsme svědky. Kvalitní, tedy certifikované budovy se stanou v blízké budoucnosti standardem. Hodnota certifikovaných budov bude stabilnější ve srovnání s hodnotou těch ostatních. Motorem motivace investorů je tedy očekávání budoucího vývoje, důvodem cenového rozdílu je kromě nesporně vyšší kvality certifikovaných budov také jistá záruka udržení hodnoty investice. Toto očekávání silně koresponduje se sílícím trendem směřování k udržitelnosti byznysu, který je podmínkou dlouhodobého přežití firem.

Udržitelný rozvoj byznysu se občas zaměňuje s „natíráním byznysu nazeleno“, kdy se firmy hlásí k ekologii bez reálného obsahu a významu. Podobný „greenwashing“ může sloužit jako marketingová komunikace pro jistou část obecné veřejnosti, ale s udržitelností nemá nic společného. Skutečně udržitelné principy podnikání musí spojovat kromě environmentálního přístupu také ekonomický princip(musí přinášet firmě měřitelný ekonomický efekt) a sociální prospěch (celkový přístup musí být přínosem pro zaměstnance, partnery nebo pro společnost, kterou podnikání ovlivňuje).

Všechny tyto podmínky naplňuje certifikace LEED, jež kladně hodnotí projekty nejen environmentálně a sociálně šetrné, ale i ekonomicky výhodné. Pro dosažení vysokého skóre je potřeba, aby budova byla šetrná z hlediska materiálů a dalších dopadů na životní prostředí, poskytovala zdravé a příjemné pracovní prostředí a její provoz byl ekonomicky výhodný oproti standardním budovám. Není třeba podrobně vysvětlovat, proč firmy obývající takové budovy vykazují prokazatelně lepší komerční výsledky spojené s vyšší efektivitou práce zaměstnanců.

Popis certifikačního systému

Certifikace LEED je mezinárodně uznávaná značka kvality, která poskytuje vlastníkům a provozovatelům budov rámec k identifikaci a implementaci praktického a měřitelného návrhu, konstrukce, provozu a správy šetrných budov.

Hodnocení LEED se zabývá pěti klíčovými oblastmi, ve kterých budovy ovlivňují životní prostředí a zdraví uživatelů. Jsou to: bezprostřední dopady na lokalitu (ekologie, doprava apod.), hospodaření s pitnou vodou, energie a atmosféra (spotřeba energií, vliv na globální oteplování a ozónovou vrstvu), materiály (obsah recyklátů a recyklovatelnost) a kvalita vnitřního prostředí (kvalita vzduchu, tepelná a světelná pohoda, regulovatelnost systémů, eliminace škodlivin).

Systém hodnocení

Hodnocení zahrnuje povinné požadavky, bez nichž není možno certifikaci získat, a dále kredity, podle jejichž počtu je budova certifikována v určité úrovni. Teoreticky existuje 100 kreditů vztahujících se k jednotlivým oblastem hodnocení a dalších deset bonusových kreditů za mimořádné vlastnosti budovy nebo za regionálně preferované atributy. Nikdy však nejsou k dispozici všechny, protože některé mohou být využity například jen při rekonstrukcích, další jen při výstavbě na registrovaném brownfieldu apod. Počty teoreticky dosažitelných kreditů se k jednotlivým oblastem hodnocení řadí podle jejich významu v celkovém environmentálním dopadu existence budovy.Pokud budova získá čtyřicet bodů, je jí přiděleno hodnocení Certified, za padesát bodů získává hodnocení Silver, k šedesáti bodům náleží ocenění Gold a nejvyšší příčka Platinum je spojena s alespoň osmdesáti body. Ve světle toho, co již bylo zmíněno, tj. že k dispozici není nikdy všech sto základních bodů, je cíl certifikace v úrovni Platinum mimořádně ambiciózní a zpravidla se pojí nejen s obrovskou péčí v oblasti návrhu a projektování, ale také s významným zvýšením investičních nákladů (průměrné odhady hovoří o 10 % ve srovnání se standardní budovou obdobné kvality).

Typy certifikátů

Certifikace LEED má mnoho možných podob. Certifikovat lze nové budovy včetně jejich vnitřního zařízení (New Construction), ale i spekulativní development, kde se certifikuje pouze obálka budovy a základní technická zařízení, protože budoucí uživatel a jeho nároky nejsou dosud známy (Core and Shell). Certifikace nových budov se neomezuje na komerční budovy, ale lze ji využít i pro bytové domy, pokud mají více než tři podlaží, a také pro institucionální a veřejné budovy. U komerčních nemovitostí LEED poskytuje i rámec pro certifikaci budov, jež jsou již v provozu (Existing Building: Operation and Maintenance). Toto schéma se více zaměřuje na facility management a budoucí zlepšení. Certifikovat lze i komerční interiéry samostatně (Commercial Interiors) a specifické budovy, jako jsou například školy (LEED for Schools, Retail, and Healthcare). V USA existují také schémata pro certifikace rodinných domů (LEED for Homes), ale i celých čtvrtí (LEED for Neighborhood Development), ta však zatím nebyla využita v jiných zemích.

Udělení certifikátu

Certifikace LEED má společné s dalšími certifikačními systémy to, že rozhodnutí o certifikaci uděluje zcela nezávislá autorita – Green Building Certification Institute. Odlišností je, že pro proces certifikace není zapotřebí mezistupeň v podobě auditora nebo tzv. assessora, protože všechny důkazy o vlastnostech budovy shromažďuje a podává tým spolupracující na plánování a realizaci projektu.

Celý systém výměny informací je založen na platformě elektronické komunikace a na systému formulářů vztahujících se k dílčím bodům hodnocení. Neznamená to však, že by certifikaci mohl organizovat kdokoli – naopak. Ke zvládnutí správného vedení důkazů je třeba hluboká znalost nejen systému LEED, ale i velkého množství technických požadavků a norem, zejména amerických, o které se LEED opírá. Proto je obvykle povolán LEED konzultant, který interpretuje jednotlivé požadavky a do jisté míry koordinuje práci dalších účastníků projektu. Specializovaní LEED konzultanti mají profesionální akreditaci udělovanou institutem GBCI a mají zkušenosti s mnoha projekty LEED. Tato akreditace vyžaduje nejen dobrou znalost systému, ale musí být také pravidelně obnovována, což vyžaduje další vzdělávání a aktivní práci na projektech LEED.

Proces certifikace

Vlastní certifikace budovy má dva základní milníky – kontrolu projektové dokumentace a dalších vlastností projektu (Design Review) a kontrolu realizace projektu (Construction Review). U spekulativních projektů (Core and Shell) je zařazen ještě předstupeň, tzv. precertifikace, založený na předběžných závazcích vlastníka projektu naplnit jednotlivé kredity. Smyslem precertifikace je poskytnout marketingově využitelnou informaci, která umožní rychlejší prodej nebo pronájem budovy již ve stadiu jejího vzniku. Ve všech případech je budova certifikována teprve poté, kdy je jednoznačně prokázáno, že všechny kredity vztahující se k jejímu plánování i výstavbě se skutečně naplnily.

Záměr vytvořit trvale udržitelnou stavbu a certifikovat ji v systému LEED by měl být zvážen hned na začátku vývoje projektu. Základním přístupem je integrovaný návrh, kdy od začátku spolupracuje celý tým zahrnující hlavní účastníky procesu, jako jsou developer/vlastník, architekti, inženýři, krajinní architekti, dodavatelé, asset & property management. Zavedení integrovaného a systémově orientovaného přístupu k návrhu, vývoji a provozu udržitelných projektů může přinést synergii, zlepšit celkovou kvalitu budovy, a to při snižování dodatečných nákladů. Kromě toho, i kdyby byl sebedokonalejší, nemůže být projekt vůbec certifikován, nesplní-li určité minimální požadované vlastnosti.

Text je první částí článku publikovaného v časopise Energeticky soběstačné budovy 3/2012.

Zdroj: CZGBC, Foto: City Green Court