Deloitte a Hyposervis: Cenová mapa

„Aplikace Cenové mapy transakčních cen představuje na českém rezidenčním trhu unikátní analytický nástroj s širokým spektrem využití pro potřeby realitních profesionálů. V dohledné budoucnosti bude aplikace uzpůsobena i pro využití veřejnosti v rámci mobilních zařízení nejen jako zdroj informací a cenový porovnávač, ale i jako vyhledávač nabízených bytů s možností využití přímo v terénu,“ uvedl Milan Roček, ředitel Hyposervisu a jednatel Společnosti pro cenové mapy, která Cenovou mapu transakčních cen provozuje.

„Cenová mapa transakčních cen představuje jedinečný nástroj připravený ke každodennímu využití. Zejména v bankách lze informace z cenové mapy využít jako porovnávací základnu pro hodnocení zástav, analýzu rizik nebo oceňování. Sloužit může zároveň i jako analytický nástroj pro rozhodování o poskytování financování nových developerských projektů, získávání nových klientů pro hypoteční úvěry či půjčky, a celkovému rychlejšímu a efektivnějšímu financování,“ doplnila Diana Rádl Rogerová, vedoucí partnerka v Deloitte pro oblast nemovitostí ve střední a východní Evropě.

Při řešení hypotečních úvěrů lze zároveň Cenovou mapou transakčních cen efektivně nahradit dosavadní využívání nabídkových cen, které doposud sloužily jako podklad pro zpracovávání odhadů při poskytování hypoték a velmi často neodpovídaly skutečným cenám, za které byly následně nemovitosti prodány. V rámci developerských společností a investičních skupin lze Cenovou mapu transakčních cen využít pro procesy související s řízením příležitostí a prodejem, jako například zpracování studie proveditelnosti, definice projektové strategie a standardů, zajištění financování, analýzu trhu a konkurence, nastavení cenové politiky či marketing.

V první fázi je cenová mapa zaměřena na část realitního trhu nových a zánovních bytů. Tento segment reprezentují byty postavené v nových developerských projektech od počátku 90. let (kdy byla v ČR ukončena centrálně plánovaná výstavba panelových sídlišť) do současnosti. „V tomto segmentu je cenová mapa schopna historicky mapovat a porovnávat uskutečněné transakce, a to jak „prvoprodejů od developerů ke klientům“, tak následné „přeprodeje mezi vlastníky bytů“. Transakce jsou sledovány dlouhodobě, a to po jednotlivých projektech a bytových jednotkách. V další fázi doplňujeme cenovou mapu transakčních cen i o ostatní segmenty rezidenčního trhu – byty v panelových domech, cihlových domech či rodinných domech,“ řekl Petr Hána, manažer pro oblast nemovitostí v Deloitte.

Cenová mapa transakčních cen je unikátní webová aplikace, která zpracovává pravděpodobně nejrozsáhlejší databázi údajů o cenách u nemovitostí pro bydlení a jejich vývoji v čase v České republice a na základě těchto dat poskytuje zcela komplexní pohled na český rezidenční trh, jeho uspořádání, vývoj, ceny a trendy. Cenová mapa transakčních cen má dynamický charakter, tzn., že zpracovává a porovnává data, která se mění v čase – a to jak data o cenách, tak i data ovlivňující standardy bytových projektů.

Cenová mapa transakčních cen:

• představuje rozsáhlou databázi obsahující souhrnné, veřejně dostupné informace o lokalitách, projektech, bytech, cenách, standardech a vývojových trendech,
• zpracovává výhradně oficiální údaje o skutečně provedených prodejích (transakcích), které získává z veřejných zdrojů, zejména pak z údajů Katastrálních úřadů,
• sleduje všechny transakce dlouhodobě a po jednotlivých projektech,
• poskytuje informace jak o „prvoprodejích od developerů ke klientům“ tak o následných „přeprodejích mezi vlastníky bytů“,
• má dynamický charakter, porovnává data měnící se v čase,
• obsahuje nově definované standardy developerských projektů,
• ve vybraných městech a regionech poskytuje data o všech reálných prodejích a prodejních cenách.

„V nejbližší době bude Cenová mapa transakčních cen navíc poskytovat údaje o nových bytových projektech, které budou nově nabízené na trhu, o cenovém vývoji nových nabídek bytů i vývoji prodejů v nich (předprodeje), ale i údaje co a v jakých cenových hladinách se prodává v segmentu starších bytů a rodinných domů,“ doplnil Milan Roček. Informace jsou v rámci aplikace Cenové mapy transakčních cen uspořádány do předdefinovaných tematicky zaměřených reportů. Jednotlivé reporty poskytují výpis požadovaných informací ve formě souhrnných tabulek, grafů a textových komentářů. Každý report zároveň slouží jako samostatný analytický nástroj, jehož obsah se dynamicky mění na základě zadávaných  výběrových kritérií/ parametrů.

Standard „CULT“ – první v ČR

V rámci přípravy on-line řešení „Cenové mapy transakčních cen“ byly v ČR zcela poprvé na základě dlouhodobých znalostí rezidenčního trhu a parametrů podstatných pro posuzování kvality bytového projektu definovány standardy realizovaných developerských projektů. Tyto standardy umožňují porovnávat jednotlivé bytové projekty mezi sebou dle souměřitelných parametrů.

Každému projektu je na základě jeho specifikací (technické údaje, dokumentace, fyzická návštěva) přidělen čtyřmístný písmenný kód reprezentující standard, ve kterém byl realizován či ve kterém se na základě vývoje v současné době nachází. Standard každého projektu je výsledkem součtu jednotlivých hodnotících kritérií. S definovanými standardy lze pak developerské projekty porovnávat z mnoha pohledů - cenová hladina, vývoj cen, prodanost projektů v čase, lokalita nebo bytový fond.

„Do současné doby nebylo možné porovnat skutečné, transakční ceny ani z hlediska lokalit, ani z hlediska porovnatelných standardů provedení nebo umístění bytů a bytových domů. Nyní si však každý z uvedených subjektů ze široké nabídky detailních informací může vybrat ty, které ho zajímají a které potřebuje,“ poznamenala Diana Rádl Rogerová.

Zdroj: Deloitte, F