Industrial Research Forum oznamuje údaje o trhu se skladovými a výrobními nemovitostmi v 1. čtvrtletí 2024

• Celková nabídka moderních průmyslových prostor dosáhla 11,87 milionu m2.
• Poptávka po průmyslových prostorech v prvním čtvrtletí roku 2024 zpomalovala a hrubá realizovaná poptávka činila pouze 160 400 m2.
• K březnu 2024 bylo v České republice ve výstavbě téměř 0,92 milionu m2 průmyslových ploch.
• Míra neobsazenosti vzrostla o 28 bazických bodů na 2,0 % oproti předchozímu čtvrtletí.
• Průměrné nejvyšší dosahované nájemné v Praze zůstalo stabilní kolem 7,50 – 7,70 eur za m2 měsíčně.

KOMENTÁŘ

Robert Sgariboldi, vedoucí oddělení pronájmu průmyslových nemovitostí, iO Partners:

 „Navzdory mírně se zvyšující míře neobsazenosti a nízkému objemu realizované poptávky v prvním čtvrtletí roku 2024, úrovně nájemného na hlavních trzích stále vykazují odolnost a korekce směrem k předcovidovým úrovním se nekoná. První signály konkurenceschopnějších nájmů se na trhu objevují, ale zatím pouze u konkrétních obchodních případů v oblastech s celkově slabší poptávkou. Hlavní příčiny vysokého nájemného jsou většinou spojeny s vysokými úrokovými sazbami a očekáváným výnosy. Do budoucna předpokládáme, že neobsazenost bude postupně růst a, pokud se poptávka v průběhu roku 2024 nezvýší, můžeme očekávat mírnou korekci nákladů na nájemné, ale pravděpodobně ne ve výrazné míře.“

CELKOVÁ NABÍDKA PRŮMYSLOVÝCH PROSTOR V ČR

Celková plocha moderních průmyslových prostor určených k pronájmu v České republice dosáhla 11,87 milionu čtverečních metrů. Na trh bylo dodáno celkem 148 100 m2 skladových ploch v 10 průmyslových parcích. To představuje 32% pokles ve srovnání se stejným obdobím loňského roku a pokles o 48 % ve srovnání s předchozím čtvrtletím. V době dokončení bylo přibližně 89 % projektů již předpronajato.

Největší dokončenou průmyslovou halou v prvním čtvrtletí roku 2024 byla nová budova v Panattoni Park Cheb East (60 600 m²), která byla v době dokončení plně pronajata nezveřejněné výrobní společnosti. Druhým největším dokončeným projektem bylo rozšíření Contera Park Ostrava D1 (21 600 m²), které bylo částečně pronajato maloobchodní společnosti Sportisimo. Třetí největší dokončený projekt se nachází v CTPark Ostrava Poruba (11 300 m²) a byl pronajatý distributorem léčivých přípravků ViaPharma.

PROJEKTY VE VÝSTAVBĚ

Na konci prvního čtvrtletí roku 2024 bylo ve výstavbě celkem 918 100 m2 skladových a výrobních prostor. To znamená pokles o 3 % v porovnání s předchozím čtvrtletím a o 26 % ve srovnání se stejným obdobím předchozího roku. Největší část výstavby, téměř 35 %, se nachází v Karlovarském kraji, následován Prahou a Středočeským krajem s podílem 18 % a Plzeňským krajem s podílem 11 %.

Podíl spekulativní výstavby klesl na 25 %. Během 1. čtvrtletí 2024 byla zahájena výstavba 138 100 m2 moderních průmyslových prostor, z nichž téměř 39 % je spekulativních.

REALIZOVANÁ POPTÁVKA

Hrubá realizovaná poptávka, včetně renegociací, v minulém čtvrtletí klesla na 160 400 m2, což představuje významný pokles oproti předchozímu čtvrtletí (-62 %) i v porovnání s předchozím rokem (-53 %). Podíl renegociací ve srovnání s předchozím obdobím se snížil o 3 procentní body, nicméně stále představuje největší část hrubé realizované poptávky (36 %).

Čistá poptávka v prvním čtvrtletí roku 2024 dosáhla celkové hodnoty 100 000 m2, což znamená mezičtvrtletní pokles o 60 % a meziroční úbytek o 63 %. Tento výsledek je o 65 % nižší než průměr za posledních pět let.

VÝZNAMNÉ PRONÁJMY V RÁMCI POPTÁVKY

Největší novou transakcí v prvním čtvrtletí roku 2024 byl předpronájem v Garbe Park České Budějovice o velikosti 29 500 m2, který podepsala nezveřejněná společnost z automobilového průmyslu. Tato významná událost představuje důležitý krok pro rozvoj regionální ekonomiky a posílení pozice Garbe Park České Budějovice jako klíčového obchodního centra v oblasti. Druhá největší nová realizovaná transakce byla podepsána v Prologis Park Pilsen-Štěnovice, kde si nezveřejněná logistická společnost pronajala celkem 11 800 m2, což naznačuje rostoucí poptávku po logistických službách v této oblasti. Třetí největší novou transakcí se stal předpronájem v CTPark Prague North, který podepsala logistická společnost Fulfillment na celkovou plochu 8 400 m2, což svědčí o dynamickém rozvoji logistického průmyslu v Praze a okolí. Největší renegociaci (12 400 m2) v prvnímu kvartálu uzavřela společnost CzechPak Manufacturing v industriálním areálu CTPark Teplice, což naznačuje stabilní a prosperující prostředí pro průmyslové subjekty v této lokalitě.

NE-OBSAZENOST

Na konci prvního čtvrtletí roku 2024 dosáhla míra neobsazenosti v České republice hodnoty 2,0 %. Tento údaj znamenal mezičtvrtletní nárůst o 28 bazických bodů. Pokud se podíváme na porovnání s prvním čtvrtletím roku 2023, zjistíme, že míra neobsazenosti vzrostla o významných 79 bazických bodů. Celkovým kontextem je, že na trhu je v současné době k dispozici 241 000 m2 moderních průmyslových prostor, připravených k okamžitému využití. Tento objem je nejvyšší od prvního čtvrtletí 2021, kdy bylo možno pronajmout téměř 270 000 m2 prostor. Důležitým faktem je nižší neobsazenost průmyslových skladových prostor v Praze a Středočeském kraji ve srovnání s celostátním průměrem. Konkrétně na konci prvního čtvrtletí 2024 dosáhla hodnoty 1,5 %. Tento pozitivní trend naznačuje stabilní poptávku po průmyslových prostorech v tomto regionu, což může být důsledkem rostoucího obchodního ruchu a zvýšených investic do infrastruktury.

NÁJEMNÉ

Nejvyšší dosahované nájemné průmyslových a logistických nemovitostí (tzv. prime headline) v České republice bylo v prvním čtvrtletí roku 2024 stabilní a dosáhlo úrovně 7,50–7,70 eur/m2/měsíc. Ve vybraných lokalitách mimo Prahu nájemné následuje podobný vývoj, momentálně na úrovni okolo 5,70–6,60 eur/m2/měsíc. Výše nájemného za kancelářské vestavky dosahuje 9,50–12,50 eur/m2/měsíc. Obvyklá výše servisních poplatků se pohybuje mezi 0,75–1,00 eur/m2/měsíc.

Definice:

Celková výměra a nová nabídka:

Moderní skladové a výrobní prostory třídy A stavěné a vlastněné developerem nebo investorem za účelem pronájmu třetím stranám. Nezahrnuje nemovitosti vlastněné koncovým uživatelem. Nová nabídka zahrnuje výše zmíněné prostory dokončené v daném období, včetně kancelářských vestavků.

Realizovaná poptávka:

Realizovaná poptávka je celková plocha před/pronajatá za určité období. K realizování poptávky dochází v momentě, kdy je podepsána smlouva
o pronájmu nebo smlouva o budoucím pronájmu. Započítávány jsou pouze dlouhodobější pronájmy (delší než jeden rok). Hrubá realizovaná poptávka zahrnuje i renegociace a podnájmy. Čistá realizovaná poptávka oproti tomu počítá nově uzavřené smlouvy a rozšíření stávajících prostor v rámci existujících smluv, či předpronájmy.

Nejvyšší dosahované nájemné:

Představuje nejvyšší nájemné, které lze ke konci sledovaného čtvrtletí dosáhnout za skladové prostory nejvyšší kvality a technické specifikace v nejatraktivnější lokalitě na trhu. Nájemné je uváděno pro jednotku s 5 000 m² hrubých vnitřních ploch, se stropní výškou přesahující 8 metrů, využívanou primárně pro distribuci a skladování a s délkou pronájmu pět let. Vybrané primární lokality mimo Prahu zahrnují 3 hlavní uzly (Plzeň, Brno a Ostrava)

Míra neobsazenosti:

Podíl fyzicky volných prostor v dokončených budovách z celkové výměry skladových a průmyslových prostor včetně kancelářských vestavků
a zázemí.

Tento článek vznikl na podkladě tiskové zprávy vydané INDUSTRIAL RESEARCH FORUM 2024.