Trh komerčních nemovitostí v Evropě je na pokraji oživení a lze předpokládat, že v České republice přijde se zpožděním.

Trh komerčních nemovitostí v Evropě je na pokraji oživení a lze předpokládat, že v České republice přijde se zpožděním.

• Očekává se, že česká ekonomika se bude ve srovnání s ekonomikami ostatních evropských zemí vyvíjet nejpomaleji ve střední Evropě.
• Očekává se, že růst nájemného bude pokračovat ve všech odvětvích v Evropě, přičemž v průměru se nájemné v logistice zvýší o 3,4 %, nájemné v kancelářských prostorách o 2,1 % a nájemné v maloobchodě o 1,2 %.
• Vrchol růstu výnosů z komerčních nemovitostí se očekává v polovině příštího roku.

Trh komerčních nemovitostí v Evropě začíná vykazovat známky zlepšení. V důsledku toho, že inflace je mnohem nižší než v roce 2022 a že se blíží konec období vysokých úrokových sazeb zavedených centrální bankou, začnou se pozitivně projevovat všechny klíčové ukazatele trhu nemovitostí. Pohled na trh komerčních nemovitostí poskytuje realitní poradenská společnost Cushman & Wakefield. Název tohoto výhledu je https://www.cushmanwakefield.com/cs-cz/czech-republic/insights/european-outlookEMEA view 2024: Trendy se obracejí.

Jonathan Hallett, výkonný ředitel pro střední a východní Evropu, Cushman & Wakefield:

„Naše předpovědi naznačují, že trhy s komerčními nemovitostmi se po bouřlivějším období konečně blíží k bodu zlomu. Ačkoli hospodářský růst zůstává mírný, zdá se, že trendy se obrací.

Nadále samozřejmě přetrvávají rizika jako dlouhodobější inflace, nicméně základní předpovědi v Evropě ukazují na mírný hospodářský růst namísto recese. Nižší transakční aktivita na mnoha trzích vedla k pomalejšímu stanovování cen, zejména v kancelářském sektoru, nicméně na likvidnějších trzích, jako je Spojené království nebo Nizozemsko, již začínáme pozorovat rychlejší přizpůsobování cen. Trh by měl dosáhnout svého dna kolem třetího čtvrtletí roku 2024, kdy očekáváme konec zvyšování úrokových sazeb.

Z pohledu komerčních nemovitostí byl rok 2023 velmi náročný. Pro ten příští ale vidíme na některých trzích v regionu EMEA dobré předpoklady pro zotavení.

Trh se bude stabilizovat a investoři zaměření na střednědobý horizont opět budou moci sebevědoměji investovat svůj kapitál do nemovitostí, nicméně je třeba se zorientovat ve specificích jednotlivých sektorů a porozumět příležitostem pro nájemce i pro investory.“

"Kvalita nad kvantitou" na pracovišti

Přestože celková poptávka na evropském kancelářském trhu klesá, více než polovina pronájmů se nyní týká kancelářských prostor třídy A, které jsou tvořeny kvalitnějšími prostory. V důsledku trendu směřujícího k hybridním pracovním přístupům kladou podniky větší důraz na rozvoj kvalitních kancelářských prostor. Výsledkem je větší poptávka po budovách, které splňují tři základní kritéria: dobrou polohu, vynikající vybavení a udržitelnost. V budoucnu bude vysoké hodnocení v oblasti životního prostředí, sociální oblasti a správy (ESG) spíše normou než výjimkou. Vzhledem k tomu, že značný počet pracovišť, v Evropě až 76 %, by se do roku 2030 stal zastaralým v důsledku nedostatečného souladu s ESG, existuje pro investory významná příležitost tyto kanceláře změnit a vydělat na nich. Pro dosažení úspěchu bude také nutné najít kancelářské prostory, které budou dostatečně flexibilní, aby se přizpůsobily neustále se vyvíjejícím požadavkům nájemců.

Podobné trendy vidíme i v České republice. Radka Novak, vedoucí týmu pronájmu kancelářských prostor pro střední a východní Evropu, Cushman & Wakefield: „Také v Praze vidíme rapidní nárůst poptávky po flexibilním řešení kanceláří, i přesto, že tento typ prostor v Praze stále tvoří jen asi 4 % celkové moderní kancelářské plochy. Nájemci také intenzivně řeší udržitelnost, která z konkurence poptávaných kancelářských projektů může snadno vyřadit ty, jež se včas nepřizpůsobí nové legislativě. Například asi polovina kancelářské plochy v Praze nyní nemá žádný certifikát udržitelnosti.“

Logistika: V Evropě se příští rok čeká návrat poptávky na úroveň před pandemií

V příštím roce se očekává, že se poptávka v Evropě vrátí na úroveň, na které byla před epidemií.

K výraznému snížení poptávky po logistických prostorách v Evropě došlo v roce 2023 po nebývalém nárůstu poptávky, který nastal během pandemie. To bylo způsobeno tím, že podniky byly v důsledku ekonomické nestability opatrnější. Další posilování elektronického obchodování a nearshoringu v roce 2024 bude i nadále podporovat střednědobou až dlouhodobou potřebu zejména udržitelných skladových a výrobních prostor. Tato poptávka bude i nadále podporována výše uvedenými faktory. Existuje také očekávání, že investiční aktivita ožije silněji, což souvisí s obecným optimismem, který na trhu průmyslových nemovitostí panuje.

Jiří Kristek, vedoucí týmu pronájmu průmyslových ploch a nákupních parků, Cushman & Wakefield: „Český logistický trh zůstává i nadále odolný a stabilní, což se projevuje v nízké neobsazenosti a ve výstavbě prostor vysoké kvality. Mírné přehřátí trhu způsobilo v některých lokalitách růst nájmů, jejž přirozeně vyrovná tržní prostředí. Začátkem příštího roku očekáváme spíše určité zpomalení poptávky a mírný nárůst neobsazenosti na zdravější úroveň. Nájemné by mělo být stabilizované.“

Maloobchod: Stálá poptávka po kvalitních aktivech v prostředí, v němž je obtížné se orientovat

Evropský maloobchod se stále potýká s přetrvávajícími ekonomickými potížemi a pomalými reálnými tržbami, přičemž ani u jednoho z těchto faktorů se nepředpokládá zlepšení až do konce roku 2024. Vzhledem k tomu, že spotřebitelé pociťují zvýšené výdaje za základní zboží, stávají se opatrnějšími a utrácejí méně peněz za nadbytečné zboží. Kromě toho cestování, zejména cestovní ruch v mezinárodních destinacích, zaostává za úrovní z doby před epidemií.

Nemovitosti k bydlení: poptávka zůstává v celé Evropě konstantní

Trh s nájemním bydlením v Evropě, který zahrnuje domovy pro seniory a studentské bydlení, je stále značný. Tuto potřebu podporují demografické důvody, jako je stárnutí populace, klesající míra vlastnictví domů a urbanizace. Je možné, že tendence k slabé výstavbě, kterou brzdí především rostoucí náklady na výstavbu, by se mohla zvrátit, pokud by kolem roku 2024 došlo ke zmírnění inflace. Přestože investice do bydlení zaznamenaly v roce 2023 pokles, což se ve skutečnosti týkalo celého trhu s nemovitostmi, nadále tvoří přibližně 20-25 % celkového objemu investic v Evropě.

Erik Müller, vedoucí týmu rezidenčních poradenských služeb, Cushman & Wakefield: „V Česku je situace odlišná, neboť institucionalizovaný trh nájemního bydlení zde není zdaleka tak rozvinutý jako v západní Evropě. Vývoj ovlivňují hlavně vysoké úrokové sazby dané politikou centrální banky. Počet zahájených bytů je proto mimořádně nízký, což se v kombinaci s odloženou poptávkou projeví v nedostatku bytů ke koupi v následujících letech. Obzvlášť špatná je situace pro mladé domácnosti, které často ani s pomocí rodičů nedosáhnou na vlastní bydlení. Kombinace rostoucích nájmů, vyššího počtu nabízených developerských projektů ke koupi a v dlouhodobém horizontu očekávaného růstu hodnoty vytváří příležitost pro konzervativní institucionální investory, což se již projevuje v růstu podílu investic do rezidenčních nemovitostí ze 3 % v roce 2022 na téměř 10 % v roce 2023.“

Optimismus v hotelnictví bude přetrvávat i v roce 2024.

Hotelový průmysl prokázal lepší odolnost než ostatní odvětví komerčních nemovitostí, a to bez ohledu na problémy, které přináší ekonomika a geopolitická situace. Přestože jejich transakční aktivita meziročně poklesla o 10 %, trh jako celek se snížil o 54 %. Hotely jsou i nadále oblíbeným investičním cílem díky tomu, že mají schopnost poskytovat flexibilní příjmy, proticyklickou dynamiku a dlouhodobé strukturální změny, které přinášejí upřednostňování zážitků před zbožím.

David Nath, vedoucího hotelového týmu pro střední, východní a jižní Evropu, Cushman & Wakefield:  „Ve střední Evropě a také v Česku se hotelovému trhu daří ještě lépe: investiční aktivita v prvním pololetí roku 2023 překonala předchozí rok o 52 % a díky zlepšující se výkonnosti celého trhu očekáváme, že optimismus přetrvá do konce tohoto roku i v roce následujícím.“